2022年問題とは

2022年問題とは？

近々不動産を売買する予定のある方の中には、不動産売買における「2022年問題」について耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか。2022年問題とは、生産緑地の多くが宅地として売り出される可能性がある、とされている問題です。現在生産緑地として指定されている土地の多くが、その30年の保全義務を2022年ごろに終えることがきっかけになっています。これを受けて、日本全国において地価の下落や中古マンション価格の下落が起こるのではないかと懸念されているのです。

生産緑地とは

そもそも、生産緑地とはどういうものを指すのでしょうか。一言で言えば、市街化区域内にある農地や採草放牧地、森林、池沼のうち、生産緑地地区に指定された土地、または森林のことを「生産緑地」と呼びます。地方および都市部を中心に、土地の宅地化が急激に進むなかで、環境保全のためにある程度の緑地を確保しようと、1992年に「生産緑地法」が施工されました。生産緑地として指定された土地は、以後30年間に渡ってその土地を農地として保全することが義務付けられており、この土地を市町村長の許可なく住宅として利用したり、商業として利用したりするための開発を禁じられる代わりに、固定資産税の減免や相続税の納税猶予の措置がとられていました。

2022年は、生産緑地法の施行からちょうど30年の節目にあたる年です。2022年に30年間の保全義務期間が終わり、生産緑地としての指定が解除される土地は、生産緑地の全体のおよそ80％を占めるといわれています。生産緑地の指定の解除後、生産緑地の所有者は、所有する生産緑地の買取りを市町村長に対して申請することが出来ますが、地方自治体の財源には限りがあり、すべての土地を買い取ることは当然できません。結果として、生産緑地指定が解除された多くの土地が宅地化され、市場に流れることになるのではないか、と懸念されているのです。

どのような土地が2022年問題の影響を受けるのか

東京都や大阪府といった都市部には、そもそも生産緑地自体がほとんどありません。そのため、都市部は2022年問題の影響をあまり受けないだろうと言われています。2022年問題の影響を大きく受ける可能性があるとされているのは、主に、地方の住宅地の中に農地が点在しているようなエリアです。そうしたエリアでは、生産緑地として指定されていた土地が生産緑地指定解除となり、売りに出されることで、周辺での地価の下落が起こる可能性があります。

また、他方で、生産緑地指定解除となる土地の所有者の中には、土地を売りに出すのではなく、アパートを建てるなどして積極的に活用する人も一定数いるだろうと考えられます。そうした土地が周辺の土地の地価に影響を及ぼすことは、当然、考えにくいといえます。ただし、この場合には、周辺のアパート・マンションの賃料が下落するといった影響を及ぼす可能性が考えられます。

どのような人が2022年問題の影響を受けるのか

基本的には、2022年問題によって影響を受けるのは、土地を買う人ではなく、土地を売る人であろうといわれています。具体的には、生産緑地指定解除となる土地が多いエリアに所有する土地を売却する場合、相場よりも安い値段での取引となってしまう可能性があります。また、そもそも買い手が見つかりづらくなる、という可能性もあります。

2022年問題は本当に起こるのか

2022年問題の概要と、それが及ぼすとされている影響について解説してきました。しかし、一方では、2022年問題がそもそも本当に起こるのかどうかについて、懐疑的な指摘もあります。例えば、2018年をめどに東京都内のオフィスビルは空き室ばかりになるという「2018年」問題が、かつて、オフィスビスオーナーの頭を悩ませていました。しかし、実際には、2019年にオフィスビル業界は大きな盛り上がりをみせ、2018年問題は杞憂におわりました。2022年問題も、同様の経緯を辿るのでははないか、と指摘する声があるのです。実際に、「特定生産緑地制度」を新たに制定するなど、政府も対策を講じており、2022年問題がどのような展開を見せるのかについては、冷静に判断する必要がありそうです。