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リースバックとは
このページでは、不動産売却と賃貸を組み合わせた「リースバック」について、システムの仕組みやメリット、デメリットをまとめました。不動産売却やリースバックを検討している方はぜひ参考として活用してみてください。
リースバックとは
不動産業界における「リースバック」あるいは「セール＆リースバック」とは、自宅などの所有している不動産を売却し、改めて売却先と賃貸契約を結ぶことで、家賃を支払いながら同じ物件に暮らし続けるといったシステムです。
リースバックは不動産売却と賃貸契約をセットにした制度であり、様々な事情からリースバックを選択する人が増えています。
自宅を売却した後も、それまでと変わらずに同じ家に暮らし続けられるのがポイントです。また、不動産売却をした際に現金を得られるというメリットがあります。
一方、リースバックにはメリットだけではなくデメリットもあるので、まずは全体像を把握しておきましょう。
リースバックのメリット
売却後も住み慣れた自宅で暮らせる
リースバックにおける大きなメリットの1つが、物件を売却しても生活環境を変えなくて済む点です。自宅を売却した後も、再び賃貸契約を結んで、自宅に住み続けられるため、今までのライフスタイルを変えることなく暮らせます。
そのため、高齢者や持病を抱えている人など、生活環境の変化に適応するのが困難な人にとっても利得を得る制度といえます。
引っ越しの費用や手間を省ける
通常不動産を売却する際は、自宅内を空にしたり、一時的に別の物件へ引っ越したりする必要があります。リースバックでは継続して暮らすことが前提なので、こういった手間が不要です。
引っ越しには相応の費用がかかるのに対して、リースバックでは引っ越し費用を節約できるため、通常の売却よりも金銭のロスが少ないといえるでしょう。
短期間で自宅を現金化できる
通常の不動産売却では仲介業者に売却を依頼した後に買い手を探すため、現金を受け取るまでの期間が長くなります。
一方リースバックでは仲介業者を挟まず、直接不動産会社と即時に契約が結ばれます。
そのため短期間で自宅を売却し現金化することが可能です。
不動産の売却を周囲に知られない
リースバックでは家主と、改めて貸主となる不動産会社の二者間で行われます。通常の不動産売却のように、購入者を募集したり、売却条件を公開することはないです。そのため、不動産売却を周囲の人に知られることなくリースバックを行えます。
納税の心配がなくなる
自宅を所有していると、固定資産税や都市計画税など様々なランニングコストが発生します。また、分譲マンションであればマンション管理費や修繕積立金といった費用も発生するでしょう。
対して、リースバックは家賃の支払いは生じるものの、物件の所有者は買主となるので、それまで物件オーナーとして支払ってきた固定資産税ほか税金の支払い義務がなくなります。
再購入(買戻し)も検討可能
通常、リースバック後も自宅で暮らし続けている限り、不動産業者が第三者へ物件を売却することはありません。状況によっては、任意のタイミングで物件を買い戻すことも可能です。ただし、物件の所有者はあくまでも新しいオーナーである不動産会社になるため、必ずしも再購入できる保証がないことも覚えておきましょう。
相続問題を回避できる
相続時の遺産分割協議において、あらかじめ自宅を現金化しておくことが、物件の所有者や相続人を決めるときのトラブル対策になります。
リースバックのデメリット
売却価格は相場より安くなる可能性
リースバックは通常の不動産売却よりもスムーズに現金化を目指せるシステムですが、市場の相場よりも売却価格（買取価格）が安くなる可能性があります。そのため、少しでも高額で売却し、住宅ローンの返済に充てたいと考えている場合には、期待した結果にそぐわない結果になる可能性もあるでしょう。
賃貸借期間は無期限ではない
リースバックは不動産売却後に賃貸契約を結べる制度ですが、賃貸借契約を結べる期間は必ずしも無期限ではありません。
賃貸契約の再契約や更新を行えなかった場合、その物件から退去しなければならない可能性が出てきます。そのため、万が一更新ができなかった際の対応も考えておく必要があります。
家賃が相場よりも高い可能性
売却価格が相場よりも低くなりやすい反面、賃貸契約における家賃が周辺の賃貸物件で暮らす場合よりも高くなりやすいデメリットがあります。
リースバックした住民が売却した物件に住むことを前提としているため、貸主である不動産会社は必要以上に家賃を下げなくても良いのです。
売却金額がローン残債を下回る場合は利用できない（アンダーローン）
住宅ローンが残っている場合、不動産を売却した際に得たお金でローンの残債を支払うことになります。しかし、不動産の売却益がローンの残債を下回る場合、ローンを完済することができません。
ローンを完済できないということは、抵当権が設定されたままということになり、不動産の売却は困難になります。
なお、抵当権が残っている場合でも金融機関や住宅ローン会社などの同意があれば、物件を売却することは可能です。ただし、交渉が困難になったり条件が厳しいとケースが多いでしょう。
自由にリフォームできない
リースバックを行えば、自宅の所有者は買取業者である不動産会社になります。つまり、自宅の所有権が移転するということです。
リースバック後も長く暮らしていく中で、自宅のバリアフリー化やリフォームを行いたいと考えることがあるかも知れません。しかし所有者の許可がなければ、リフォームなどの工事も行えないため、将来的に十分な暮らしやすさを確保できなくなる可能性はあります。
再購入のコストが相場よりも高い可能性がある
将来、自宅を業者から買い戻そうとした場合、同程度の条件の物件相場よりも購入価格が高くなってしまう可能性があります。
内緒にしていると相続時にトラブルになる可能性がある
リースバックは近所に暮らす人はもちろん、離れて暮らしている家族や親族に知られないまま、契約を完了することが可能です。しかし、相続時に契約が発覚することがあります。自宅そのものへ強い思いを抱いている子供が相続人である場合、遺産分割協議などで新たなトラブルの種になるといったリスクもあります。
