不動産売却に使える控除・特例はあるの？

不動産を売却する際、もし利益が出れば譲渡所得して税金を支払わなければなりません。しかし条件によっては控除や特例が受けられることも。このページでは不動産売却に活用できる控除や特例について解説するので、自分の条件に当てはまるかどうかチェックしてください。

不動産売却に使える控除・特例

3,000万円特例控除

3,000万円特例控除とは、マイホームを売却する場合に譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特例のことです。この特例であれば家の所有期間は条件に含まれないため、比較的活用しやすい特例と言えます。ただマイホームというのが条件になっているので、賃貸用物件やセカンドハウスなどは対象外となるので注意しましょう。また3,000万円特例控除を受けると、そのあと2年間は控除を受けられません。

マイホームに居住しない状態が3年を経過する日に属する年の12月31日までに売却すること
マイホームを売却するまで、その他の土地を活用し利益を得ていないこと
売却した年の前年・前々年までに、この特例を受けていない
売却者と購買者が親子などの関係にないこと

上記が3,000万円特例控除の適用条件となっています。

この控除の特徴は1人につき3,000万円が最大となっているため、マイホームが夫婦の共有名義であれば2人合わせて合計6,000万円までの控除が可能です。もし譲渡所得が3,000万円以下であれば、この3,000万円特例控除だけを活用することで譲渡所得を0にできるため積極的に活用を検討しましょう。

3,000万円特例控除の注意点

3,000万円特例控除は、住宅ローン控除との併用は不可です。住宅ローンを利用して不動産物件を購入した場合、住宅ローン控除を受けているのであれば、10年以内に売却するケースだと住宅ローン控除が満了していない可能性があります。重複して利用できないので、10年以内の売却には注意しましょう。

10年超所有軽減税率の特例

売却を検討している不動産の所有期間が10年を超えているケースで利用できる特例です。譲渡所得に対して、軽減税率の特例が受けられます。6,000万円までの部分は所得税10.21％、住民税4％となり、6,000万円を超える部分に対しては所得税15.315％、住民税5％という税率が適用されます。

一般的に特例控除や特例自体は併用できないケースがほとんどですが、この特例に関しては3,000万円特例控除と併用可能です。そのため条件さえ満たしていれば活用すると良いでしょう。ただ所有期間10年というのは、不動産を購入した日から売却した年の1月1日時点で、10年を超えているか否かなので、間違えないようにしましょう。

特定の居住用財産の買換え特例

マイホームを売却した後に、新しいマイホームに住み替えるケースもあるでしょう。もし一定の条件さえ満たせば、売却利益にかかる税金を繰り延べすることが可能です。ただ税金が免除されるのではなく、繰り延べされるだけなので注意して下さい。今回の譲渡所得に課税は行われませんが、次に買い替えをする際に繰り延べ分も一緒に課税されるという仕組みです。

繰り延べ可能な金額は、新しいマイホームを購入する金額で異なります。もし前のマイホームよりも新しいマイホームの方が高い、または同額なら税金は全て繰り延べすることが可能です。しかし前のマイホームの方が高い場合には、その差額に税金がかかるため注意しましょう。

また、この買換え特例に関しては、3,000万円特例控除・軽減税率と併用して活用することはできません。一般的に譲渡所得が3,000万円以下であれば、税額が0になる3,000万円特例控除の方が有利です。一方、譲渡所得が3,000万円を超えているケースであれば、買換えにも税金がかからない買換え特例が適しているでしょう。

売却したマイホームの条件

売却した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用の財産であること
売却代金が1億円以下であること
居住している期間が10年を超えていること

買い替えたマイホームの条件

住宅の床面が50㎡以上、かつ土地面積が500㎡以下であること
中古マンションを購入する場合、築25年以内の物件であること、または一定の耐震基準を満たしている物件であること

上記が買換え特例を活用するための条件となるので、自身の買い替えが条件を満たしているか確認しましょう。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却した際、損失ができることもあるでしょう。損失が発生した際、その損失分を他の所得と合算することで減税につながる特例です。たとえばマイホーム売却した際に100万円の損失が発生し、給与所得が400万円であれば、100万円を給与所得から差し引き300万円という所得となります。また大きな損失が発生し、1年では控除できない場合には売却した翌年から3年間の繰越控除が可能です。

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