媒介契約とは

このページでは、不動産売却の取引仲介を不動産会社へ依頼する際に必要となる「媒介契約」について解説しています。媒介契約の種類やそれぞれの特徴、メリット・デメリットなどを理解した上で、適切な選択を行えるように準備しておきましょう。

媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産のオーナーが不動産会社へ不動産の売却を依頼する際に、オーナーと不動産会社との間で交わされる契約です。

一般的に、不動産オーナーが自分で不動産の購入者を見つけて売却交渉を進めることは容易ではありません。そのため、不動産会社へ買取希望者の発掘や交渉、取引といった一連の流れを委託して不動産の現金化を目指します。

一方、不動産プロである不動産会社に対して、不動産オーナーは所有者といっても不動産取引に関しては素人であることが少なくありません。そのため、契約上の対等性や公平性を確保する上で、不動産会社は宅地建物取引業法に則って適切な業務を履行しなければならず、依頼者であるオーナーにとって不利益を与えないよう義務づけられていることが重要です。

媒介契約書には、不動産についてどのような条件で不動産会社が売却活動を行い、成約後の報酬はどのような金額にするかといった契約の詳細が記されています。

媒介契約の種類

不動産のオーナーと不動産会社との間で交わされる媒介契約には、「一般媒介契約」・「専任媒介契約」・「専属専任媒介契約」の大きく3つが存在しています。まずはそれぞれの媒介契約の概要やメリット・デメリットを把握しておきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約の概要

不動産の売却を不動産会社へ依頼する際、特定の不動産会社1社だけに依頼するケースと、複数の不動産会社へ並行して依頼して早期の売買契約の成立を目指すケースがあります。

この時、複数の不動産会社と同時に媒介契約を交わせるものが「一般媒介契約」です。

一般媒介契約であれば複数の不動産会社と媒介契約できる上、さらにオーナー自身が不動産の買取希望者を見つけて交渉し、販売するといったことが可能となります。また、媒介契約の期間についても規制がありません。ただし、実際には行政指導に従って3ヶ月ほどが契約期間になることへ注意してください。

なお、一般媒介契約であれば不動産流通機構（レインズ）への登録義務がなく、不動産オーナーにとって自由度の高い媒介契約が一般媒介契約といえるでしょう。

その他、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2つのタイプがあることも重要です。明示型は取引仲介を依頼している不動産会社に、他に媒介契約を結んでいる不動産会社がいるのかどうか、存在を明示する契約となります。反対に非明示型ではどの不動産会社と契約しているのか、他の不動産会社へ明示する必要がありません。

一般媒介契約のメリット

そのまま複数の不動産会社と契約して同時並行で不動産買取希望者を探せるのがメリットです。単独の不動産会社へ委託した場合、どうしても任せている不動産会社の実績や規模、担当者の意欲や能力といった条件によって不動産購入希望者を見つけたり、交渉を有利に進めたりといった点に制限が生じます。

しかし一般媒介契約であれば複数の不動産会社へ依頼できるため、その中で最もメリットのある取引を選んで早期の売却成立を目指せることがポイントです。

また、オーナー自身が購入者を探して交渉できるため、不動産売買のチャンスを拡大できることも見逃せません。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約は基本的に、不動産会社にとって他の媒介契約と比較するとメリットが少ない契約となります。例えばA社とB社へ同時に依頼していたとして、A社が販売活動を積極的に行っても、B社の見つけた購入希望者の条件が良ければオーナーはB社が選んだ人へ不動産を売却するでしょう。その場合、A社にとって取引の旨味が薄れます。

そのため、一般媒介契約では不動産会社がそれほど積極的な売却活動を行わず、結果的に購入希望者を見つけられるまで長い時間がかかるかも知れません。

専任媒介契約

専任媒介契約の概要

専任媒介契約は、複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約に対して、不動産会社1社だけと媒介契約を結べる方式です。そのため、専任媒介契約を特定の不動産会社と結んだ場合、少なくとも有効期限（3ヶ月）が過ぎるまでは他の不動産会社へ不動産の売却仲介を依頼することはできません。

ただし、不動産オーナーが自ら購入希望者を見つけて売買交渉を進めることは可能となっており、不動産のプロである不動産会社と、不動産の所有者であるオーナーの、両方で同時に売買成立を目指せることがポイントです。

専任媒介契約では、不動産流通機構（レインズ）への登録が義務づけられており、登録期限は媒介契約の締結日の翌日から7日以内です。

また、専任媒介契約ではオーナーに対して販売状況に関する報告義務も設けられており、最低でも14日に1回は現状について報告されなければなりません。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約では依頼先となる不動産会社が1社だけとなり、不動産会社にとっても積極的な売却活動を進める事業上の理由や担当者のモチベーションにつながります。また、定期的な販売状況の報告を受けられるため、現時点でどの程度の売却活動成果が得られているのかオーナー自身がその都度に確かめられることもメリットです。

また、専任媒介契約では不動産のオーナーも自ら購入希望者を探して売却を目指せることも重要です。

専任媒介契約は、より制限の少ない一般媒介契約と、より制限の多い専属専任媒介契約の中間に位置する契約スタイルといえるでしょう。

専任媒介契約のデメリット

媒介契約の有効期限が満了するまで、最初に契約を結んだ不動産会社にしか取引仲介を依頼できないのが専任媒介契約のデメリットです。もしも期待していたほどの成果が得られていなかったとしても、不動産会社が適切に売却活動を行っている場合、少なくとも3ヶ月が経過するまでは時間のロスを受け入れざるを得ません。

また、専属専任媒介契約よりも定期報告のスパンが長いため、常に詳細な情報を把握したいと考える不動産オーナーにとってはデメリットに感じられることもあるでしょう。

オーナーが自ら購入希望者を探すつもりがなければ、そもそも専属専任媒介契約を選択すべきかも知れません。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の概要

専属専任媒介契約は専任媒介契約と似ており、媒介契約を依頼できる相手は1つの不動産会社のみであり、契約期間も3ヶ月間となっています。不動産流通機構への登録が義務づけられている上、不動産会社からオーナーへの定期報告のスパンが7日に1回以上という点もポイントです。

なお、不動産流通機構への登録期限は契約締結の翌日から5日以内になっていることも特徴です。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の最も大きな違いは、不動産オーナーが自ら不動産の購入希望者と交渉して売買取引を成立させられるかどうかといった部分にあります。

専属専任媒介契約の場合、もしオーナーが自ら魅力的な購入希望者を見つけられたとしても、不動産取引そのものは改めて不動産会社へ仲介してもらわなければなりません。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約は媒介契約3種において最も制限が厳しくなっており、だからこそ不動産会社にとっても積極的に販売活動を行う理由につながっています。また、オーナー自身で購入希望者を探せなくても、定期報告を頻繁に行ってくれるため現状把握をしやすいことがポイントです。

また、不動産流通機構へ登録して取引状況がアップデートされている上、平成28年1月4日から不動産オーナーがID／パスワードを用いて現状確認を行えるようになりました。

専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約は媒介契約の中で最も制限が強く、契約してしまえば対象不動産については原則として全ての作業やチャンスを契約相手である不動産会社へ一任しなければなりません。そのため、もしも不動産会社を気に入らないと感じても、3ヶ月以内に契約を解消して他の不動産会社を探せないことはデメリットです。

また、オーナー自身が購入希望者へ直接に不動産を売れず、売却成立には不動産会社へ仲介手数料を支払わなければならないことも重要でしょう。

専属専任媒介契約では、媒介契約の期間満了まで特定の不動産会社が物件を独占してしまい、オーナーを含めた第三者はそれを自由に取り扱えなくなります。そのため、もしも不動産会社が悪意を持って対応すれば、オーナーは不動産を自分の意思で管理・運用できなくなる点はデメリットです。なお、このように不動産会社が物件を独占して情報の取り扱い方も決めることを「囲い込み」と呼ぶことがあります。