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住み替え時の不動産売却
現在の自宅から新居へ移る際、現在の自宅の売却と新居の購入を同時に行う「住み替え」が検討されるケースも少なくありません。このページでは、不動産の住み替えを勧めていく上で代表的な方法や不動産売却のポイントなどを解説しています。
住み替えで検討される3つの方法
自宅を現在の住居から新居へと移す「住み替え」において、代表的な流れは以下の3種類です。
それぞれの流れにメリット・デメリットがあり、あるいは人によって適性も異なるため、まずは各方法を理解した上で自分の条件とのマッチングを進めていくことが大切です。
売り先行
売り先行とは、文字通り自宅を売ることを先に進めていく流れになります。
なお、売り先行を進める上で、自宅のローンが完済しているのか返済中かでも注意すべきポイントが変わっていきます。
ローンを完済している場合
すでに自宅の住宅ローンを完済している場合、ひとまず仮住まいへ引っ越して自宅を売却し、売却によって得られた資金を元として新居の購入を行うことが可能です。
売り先行の場合、新居購入に使う資金をあらかじめ確保できるため、きちんと時間をかけて購入先の住居や新生活のプランニングを行うことができます。
ただし、仮住まいへの引っ越しと、新居の引っ越しという、2回の引っ越しが必要になるといった点はデメリットです。
住宅ローンの返済中の場合
住宅ローンを返済中の場合、自宅の抵当権が抹消されていないため、そのままでは自宅を売却して売り先行に進むことができません。
そのため、住宅ローンを返済中の人は、抵当権抹消手続きと現在の自宅の売却、そして新居の購入という諸々の手続きを同時に進められるよう考えることが必要です。
買い先行
買い先行とは、先に新居を購入しておき、新居へ引っ越した後で残った旧居を売却するという流れです。
自宅の売却代金を新居購入の費用に充当することができないため、自己資金に余裕のある人が選択する方法になります。
買い先行のメリットは引っ越しが一度で済み、自宅の売却先もじっくり検討できるといったことが挙げられます。
反面、もしも現在の自宅に住宅ローンが残っている場合、新居用の住宅ローンとの二重ローンになるため、融資審査の条件などが厳しくなるかも知れません。
同時決済（売買の同時進行）
同時決済とは、現在の自宅を売却できる相手を探しつつ、新居の購入を同時に検討するという流れです。
基本的に、個人がプロの協力を得ずに同時決済を進めることは困難です。例えば、不動産会社に協力してもらって売却先や購入物件を探しつつ、ローン担当者とも相談してローンの内容などを検討しなければなりません。
しかし関係者と連携して必要な体制を整えられれば、自宅の売却と新居の購入を同じタイミングで進められるため、全体の話が短期間で完了するというメリットがあります。
住み替えの理想は「同時決済」
売り先行で住み替えを進めれば、仮住まいを借りるコストなど余計な支出が増えていきます。買い先行にはそもそも新居を購入できる余裕や環境がなければなりません。
同時決済はコストを抑えつつ、効率的に新居を探すことができるため、住み替えの流れとして理想的と考えることが可能です。
加えて同時決済では、買い先行で想定していたほど不動産が高値で売れなかったり、売り先行の途中で経済状況が悪化して新居の購入が困難になったりといったリスクを避けられることも重要です。つまり、同時決済は想定外の損失やコスト増大を回避する上で有効な手段といえるでしょう・
ただし、複数の手続きを同時に進めようとすれば、信頼できる不動産会社や緊急機関のローン担当者などの協力が不可欠であるため、まずはプロへ相談して全体の流れを考案してもらうことが大切です。
また、同時に「買い替えローン（住み替えローン）」などを活用しなければならない場合、早めに司法書士などのプロへ協力を仰ぐことも検討します。
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