不動産売却と確定申告

不動産を売却する際、確定申告が必要なケースもあります。確定申告を行うことで節税につながるケースもあるので、まずは確定申告の対象になるかどうかチェックしましょう。このページでは不動産売却後に確定申告が必要かどうか、申告の流れなどを紹介します。

そもそも確定申告とは？

一般的にサラリーマンだと給与所得以外の所得がなければ、勤めている企業が年末調整の手続きを行うため自身で確定申告をする必要はありません。しかし不動産を売却したケースや給与所得以外の譲渡所得がある場合には、サラリーマンであっても確定申告が必要です。

確定申告は1月1日から12月31日までの期間で発生した所得のトータル金額を所轄税務署に申告し納税することを指します。確定申告が行える期間も定められているため、その期間内に申請しなければなりません。

不動産の売却後に確定申告は必要？

不動産の売却後に確定申告が必要となる場合とは

不動産売却で確定申告が必要なケースとは、基本的に売却によって利益が生じたケースです。不動産を売却した費用から取得費・諸経費などを差し引き、その費用がプラスとなった際は売却益があると考えられるため、「課税譲渡所得」として区分されます。その売却益によって譲渡所得税を納めなければなりません。譲渡した年の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をする必要があり、確定申告をしなければ追加徴税などがかかるため注意しましょう。

確定申告が不要な場合とは

不動産を売却したとしても売却した費用から取得費・諸経費などを差し引き、売却益が出ないケースもあるでしょう。このケースであれば課税譲渡所得がないため、確定申告をする必要はありません。しかし、できれば不動産売却でマイナスだったとしても確定申告を行った方が良いでしょう。それは所得と損益を通算し、節税につながる可能性があるからです。

確定申告の手順

確定申告に必要な書類を準備する

確定申告書に必要となる書類を準備しましょう。売買契約書・譲渡費用の領収書などの資料に基づき、譲渡所得の内訳書を作成し、そこで計算した譲渡収入や所得を第三表に転記します。

土地・建物を売却した場合には、第三表だけでなく、確定申告書Bの第一表と第二表も必要となるので提出しましょう。第一表には1年間の収入・所得・所得控除などを記入し、所得税額を算出する書類です。また第二表には第一表にある所得の内訳や所得控除の内容などを記入していきます。

譲渡所得税額を計算

譲渡所得税額　＝　課税譲渡所得　×　税率（所得税・住民税）

上記の計算方法で算出することが可能です。課税譲渡所得は売却額から購入額を差し引くのではなく、購入時や売却時にかかった諸経費も一緒に差し引くことができます。もし購入額や購入時の諸経費が分からない場合には、売却価格に5％をかけた値を概算取得費として算出できるでしょう。

また上と食税の税率は、不動産をどの程度の期間所有していたかによって税率が変わってきます。もし5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得に区分されるので注意しましょう。

確定申告書等の書類を記入する

収入金額・取得費・譲渡費用を「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」に記入し、収入金額・所得金額・分離課税の対象となる税額を「確定申告書第三表（分離課税用）」に転記します。第三表の収入金額・所得金額は短期・長期に分かれており、譲渡所得の内訳書を確認し、印をつけた方に記入しましょう。「一般分」の欄に記載するケースがほとんどですが、長期所有した物件を売却し軽減税率の適用も受けるのであれば「軽課分」の欄に記入します。

税務署で手続きを行う

確定申告の書類は基本的に2月16日から3月15日までに所轄の税務署に提出する必要があります。e-Tax・郵送・持参する3つの方法から選択可能で、自身が提出しやすい方法を選ぶようにしましょう。

e-Tax
国税庁の公式サイトには確定申告のページがあるため、そこで確定申告の書類を作成することも可能です。ウェブサイトで作成した申告書であればe-Taxによる電子送信に対応しているため、比較的手間もかからず提出できるでしょう。ただパソコンに詳しくない方や初めて確定申告をする方の場合は、操作が難しいこともあるので注意して下さい。
郵送
所轄の税務署に郵送する方法もあります。ただ確定申告書は信書なので、「郵便物（第一種郵便物）」「信書便物」で郵送しなければなりません。また通信日付印が提出日になるので、申告期限に間に合うように早めに郵送しましょう。
持参
所轄の税務署の受付に直接持参する方法です。窓口に直接提出することも可能ですが、時間外収受箱に投函する方法もあります。

納税または還付を受ける

確定申告を終え、納税する額が決まれば2月16日から3月15日までに税金を納めましょう。専用の納付書があるので、その書類を用いて税務署の会計窓口や金融機関で納付してください。もし税務署に対し事前に振替納税の依頼書を提出していれば、銀行口座からの引き落としにも対応可能です。銀行引き落としであれば、4月20日ごろに引き落とされるでしょう。またネットバイキングクレジットカードによる納付もできるため、自分に合った方法で適切に納付してください。

還付を受ける場合には確定申告の際に振り込み先の金融機関を伝えておけば、指定した金融機関に振り込まれます。

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