不動産売却における買取保証とは？

このページでは、不動産の売却方法の1つである「買取保証」について解説します。買取保証とはどういったものなのかをはじめ、メリットやデメリット、買取保証に向いている人についてまとめているため、不動産売却を検討する際の参考にしてください。

買取保証とは

不動産売却の買取保証とは、売却の仲介を依頼した不動産が一定期間売れなかった場合に、不動産会社に直接買い取ってもらえる売却方法の1つです。買取額は不動産会社とあらかじめ取り決めておくため、納得した価格で売却できます。

買取保証のメリット

確実に売却できる

買取保証には一定の売却期限（仲介期間）が設けられており、期限内に買い手が見つからなかった場合は不動産会社が買い取ってくれます。買取保証の売却期限は、基本的に3ヶ月です。確実に売却できるので、買い手が見つからないことで不安を抱える心配はありません。

住み替えの予算管理がしやすい

買取保証がない不動産売却では、買い手がつくように販売価格をどんどん下げていくことがあるため、最終的にいくらで売れるのか分からないのが難点です。買取保証を設けている不動産会社なら、売却期限内に売れなかったときの買取保証額をあらかじめ設定するので、最低額を把握することが可能。そのため、住み替えの際の予算計画を立てやすいメリットがあります。

売却準備の負担が少ない

仲介で売却する場合、仲介期間内に買い手が見つかるように購入希望者に対しての内覧対応や改修工事といった売却準備が必要になります。これらの準備を仕事や家事などと並行して進めるとなると、負担を感じることもあるでしょう。買取保証なら最終的に不動産会社が買い取ってくれるので、買い手を見つけようと無理に売却準備を進める必要はありません。

不動産会社の買取の場合は仲介手数料が無料

不動産会社の仲介による個人間売買で不動産を売却した場合、仲介手数料が発生します。仲介手数料は売却金額×3％+6万円で計算され、たとえば5,000万円で売れた場合の仲介手数料は156万円です。買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は、仲介という扱いではなくなるので仲介手数料が発生しません。

仲介手数料の負担が気になる人にとっては、嬉しいメリットになります。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）が免責される

通常の不動産売却では売却後に不動産に重大な欠陥が見つかった場合、買主の権利として売主に契約の解除または損害賠償を請求することが認められています。

また、令和2年4月1日に民法が改正され、瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変更になったことで、請求可能な範囲が拡大。契約の解除・損害賠償の請求に加え、目的物の補修、代替物の引き渡し又は不足分の引き渡しによる履行の追完請求、代金減額請求が可能となっています。

一方で買取保証においては、不動産による買取となった場合、契約不適合責任が免責になります。

買取保証のデメリット

売却額が市場価格より低い

買取保証は確実に売却できるというメリットがある一方で、市場価格に比べて売却額が低くなります。その理由は、不動産会社が買い取った後に行なうリフォームやリノベーションにかかる費用などが差し引かれるためです。買取保証の売却額は、市場価格の8割前後になる傾向にあります。

買取保証でも不動産をできるだけ高く売りたい場合は、複数社に査定を依頼して提示された買取保証価格を比較するのがおすすめ。保証価格が最も高い不動産会社であれば、買取保証での売却になった場合でも安心です。

不動産会社を変更できない

買取保証のある不動産会社に依頼する場合、専属専任媒介契約を結ぶことになります。専属専任媒介契約を結んでいる期間は、より有利な条件で売却できそうな不動産会社を見つけたとしても仲介を依頼できません。そのため、買取保証のある不動産会社を選ぶ場合は、慎重さが求められます。

不動産会社を選ぶポイントとしては、不動産会社が物件を買い取って再販売した際、得られた利益を売主に還元する利益還元制度があるかどうか。また、家を買い替える際につなぎ融資などを受けられる買い替えサポートがあるかもチェックしておきましょう。つなぎ融資とは、不動産会社が新しい物件の購入資金を一時的に融資してくれる制度です。

仲介と買取の違いとは？

仲介とは、不動産会社が不動産と買い手をマッチングする方法です。相場に近い価格で売却できる一方で、買い手を見つけるまでに半年～数年かかる場合もあります。買取は不動産会社が直接買い手となるため、すぐに現金化できるのが特徴です。ただし、相場よりも安い価格での売却になる傾向にあります。

買取保証はというと、売却期間内は仲介と同様に相場に近い価格での売却活動を行なえ、売れなかった場合は不動産会社に買い取ってもらうことが可能です。そのため、仲介と買取の良いとこどりをした売却方法と言えるでしょう。

買取保証が向いている人

買取保証が向いている人の例としては、「離婚することになったので家を売りたい」「相続した不動産を現金化して財産分与したい」「次に住む家が決まったので引っ越しまでに売却したい」などのように、なるべく早く現金化したかったり、売らなきゃいけない期間が決まっていたりする人です。また、仲介と買取の良いとこどりをした買取保証が気になるという人も、買取保証を検討してみると良いかもしれません。