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事故物件の不動産売却について
ここでは、不動産売却における事故物件について紹介します。事故物件の定義や具体的な条件をはじめ、事故物件を売却するなら知っておくべき告知義務についても解説しているため、参考にしてください。
事故物件の定義
国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、事故物件とは自殺や殺人などの事件・事故が発生した宅地建物を指します。自然死や日常生活の中での不慮の死（階段からの転落や入浴中の溺死、食事中の誤嚥など）については、事故物件に該当しません。
ただし、自然死や日常生活の中での不慮の死だとしても、長期間放置されたなどの理由で特殊清掃や大規模リフォームなどが行なわれ、買主・借主の契約締結の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある場合は、告知義務が発生することもあります。
事故物件の具体的な条件
どういった物件を事故物件と呼ぶのかについては、法的なルールはありません。一般的には物件そのものに問題はないものの、物件内で殺人や自殺、孤独死、不審死、事故死などといった人の死亡に関する事象があった場合、事故物件と呼ばれます。
事故物件に該当する事例としては、以下のケースがあげられます。
- 物件内で殺人事件が発生
- ベランダからの転落による死亡
- 敷地内の駐車場にある車内での自殺
- 物件内のエレベーター事故による事故死
- 異臭騒ぎからの孤独死の発覚
室内だけでなく、共用部分やエレベーター、敷地内の駐車場などで事件・事故などが発生した場合も、事故物件に該当します。
心理的瑕疵とは
事故物件は「心理的瑕疵（しんりてきかし）物件」とも呼ばれます。心理的瑕疵物件とは、住む側が心理的・精神的な問題で苦痛や抵抗を感じる可能性があり、その事実を知っていれば契約または購入しなかった物件を指します。
心理的瑕疵物件に該当するのは、事故物件だけではありません。心理的瑕疵物件として認められることが多い主な例としては、以下のケースがあげられます。
- 事故・事件により物件内で人が亡くなった
- 事故・事件により物件の周辺で人が亡くなった
- 物件の周辺に墓地や刑務所、風俗店などといった嫌悪施設がある
- 物件の周辺に指定暴力団や過激な新興宗教団体などの施設がある
心理的抵抗を感じるかどうかは買主・借主側の主観によって左右されるため、どこまでを心理的瑕疵とするかは判断が難しいところもあります。また、物件内で人が亡くなったとしても、その理由がごく自然な病死・自然死の場合は、心理的瑕疵として認められません。
ただし、発見が遅れて害虫が発生したり、強い臭いなどが物件に染みついたりした場合は、心理的瑕疵物件と判断される可能性があります。特殊清掃が実施された物件については、基本的に心理的瑕疵物件に該当します。
物理的瑕疵とは
物理的瑕疵とは、建物や土地に重大な破損や欠陥があるケースを指します。物理的瑕疵にあたる主なケースは以下の通りです。
- 屋根やサッシからの雨漏り
- シロアリ被害
- 構造上主要な柱や基礎部分などのヒビ
- 自然災害による床上浸水
- 土地の地盤沈下
- 土壌汚染
買主に対して物理的瑕疵を告知し、価格面などの調整で納得が得られた場合は瑕疵担保が免責されます。また、日常生活の中で生じた床や建具などの傷・摩擦は瑕疵に該当しません。
法律的瑕疵とは
法律的瑕疵とは、建築基準法や消防法、都市計画法などの法律・条例などによって、建物が建てられないなどの自由な利用が制限されるケースを指します。法律的瑕疵にあたるケースとしては、以下の通りです。
- 計画道路の予定地で建物の建築に制限が設けられている
- 建物の安全基準を満たしていない
- 接道義務を満たしていないので再建築が不可
現行の法律が施行される前に建てられた中古物件などに、法律的瑕疵が多くみられる傾向にあります。たとえば古くからの下町にある再建築不可物件は、法律的瑕疵物件に該当します。
事故物件の告知義務とは
事故物件を不動産売却する際、売主には告知義務が発生します。告知義務とは、売却する物件に何かしらの瑕疵がある場合、購入希望者や検討している人に対して瑕疵の事実を伝えなければいけないというもの。事故物件については、心理的瑕疵の存在を伝える義務があります。
状況によっては物理的瑕疵や法律的瑕疵にあたる可能性もあるため、その際は存在する瑕疵についての告知が必要です。
事故物件の不動産売却ではどのように告知する？
事故物件を告知するタイミングは、物件の売買契約が締結する前の重要事項の説明の際に行なわれるのが一般的です。心理的瑕疵の存在は物件を購入するかを判断する重要な情報になるため、契約を締結する前に購入希望者に告知するようにしましょう。なるべく早い段階で告知しておくことが、トラブルの回避にもつながります。
また、売買契約書や重要事項説明書などに、心理的瑕疵について記載するという告知の仕方もあります。書面でも告知を行なっておくことで、告知義務に関するトラブルが発展した際の有力な材料となるでしょう。
事故物件の不動産売却で告知しなかった場合どうなる？
心理的瑕疵が存在する事故物件の不動産売却は難しいことから、購入希望者に対しての告知に消極的な方もいるかもしれません。ただし、事故物件であることを告知せずに売却した場合、告知義務違反として契約解除や損害賠償請求といったリスクが発生します。
実際の裁判でも、告知義務に違反した売主に対して多額の損害賠償が命じられた判例が数多く存在します。そのため、事故物件だとバレなければいいとは決して考えず、売主としての告知義務をしっかりと果たしましょう。
事故物件の不動産売却において告知義務はいつまで？
事故物件の賃貸契約の場合、告知義務の期間は一般的に事件・事故の発生から3年間とされています。
売買契約の場合は、賃貸物件に比べて契約金が大きいこと、トラブル発生時の経済的影響が大きいことから、時間の経過によって告知義務がなくなるとは一概に言えません。実際に、数十年前に発生した事件を告知しなかったことで告知義務違反として損害賠償を請求された判例も存在します。
裁判所が心理的瑕疵と判断するポイントとしては、事件の重大性や経過年数、買主の使用目的、近隣住民に事件の記憶が残っているかどうか、など。これらを総合的に考慮し、心理的瑕疵が認められるかが判断されます。
自己居住を目的とした売買取引で告知義務違反と判断された事例をいくつか紹介します。
告知義務違反と判断された事例
- 6年前にベランダで縊首自殺が起こったマンションの売買
- 6年11ヶ月前に物置内で農薬自殺を図り、その数日後に病院で亡くなった農村地帯の住宅の売買
- 8年9ヶ月前に他殺疑いのある死亡事件が発生したファミリーマンションの売買
- 4年前に元所有者が腐乱死体で発見されたマンションの競落による買受
事故物件は更地にした方が良い？
建物内で発生した事件・事故による心理的瑕疵の場合、建物を取り壊して更地にすることで嫌悪感や不安感が解消される可能性があります。もちろん、更地にしたとしても事件・事故がなかったことにはならないので、告知義務は果たさないといけません。ただ、事件・事故のあった建物がなければ気にならないと考える人も一定数いるため、更地で売却したほうが需要増を見込めます。
影響力の大きい事件・事故が起こった事故物件の場合、更地にしたとしてもあの事件・事故があった場所というイメージをなかなか払拭できないこともあります。そういったケースの場合は、月極駐車場やコインパーキングとして運用しながら事件の風化や近隣住民からのイメージ回復を待つのも有効な方法です。
事故物件を更地にする際に注意したいのが、多額の解体費用です。また、更地にすると固定資産税・都市計画税が非常に高くなるため、経済的なデメリットがあることを踏まえたうえで更地にするかどうか検討する必要があります。
まとめ
事故物件は売主側にとっても早く手放したいものですが、一般的な不動産売却よりも買い手がなかなか見つからないのが現実です。また、買い手がついたとしても、相場よりもかなり安い金額で買い叩かれる可能性があります。
ただし、事故物件の心理的瑕疵については買い手の受け取り方によって左右されるため、立地や住環境、事故物件の内容などによっては相場を下げずに売却できることもあります。なるべく高く売却したい場合は、事故物件であっても気にしない人の目により多くとまるように、売却力の高い不動産会社を選ぶと良いでしょう。
